未接道・無接道の不動産について
未接道・無接道の不動産は新築・増築・改築等、建築確認を必要とする建築はできません。
しかし建築確認を必要としないリフォーム等は行えます。再建築不可物件は決して売却できないわけではないので、ご安心いただければと思います。
未接道・無接道とは
では、まず未接道・無接道について詳しくお話していきます。
建築基準法により、「敷地に接する建築基準法上の道路幅が４m以下。 或いは建築基準法上の道路幅は４m以上でも、その道路に接する敷地が２ｍより狭い」そのような土地に建つ建物は、家を新たに建てることができません。
これは接道義務として定められております。接道義務を満たしていない不動産を「未接道」・「無接道」と言います。
では、建築基準法上の道路とはなにか
建築基準法の道路種別
道路等の定義は以下の通りになります。
| 法第42条第1項第1号の道路（1項1号道路） | 道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道）。 |
|---|---|
| 法第42条第1項第2号の道路（1項2号道路） | 第２号 都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開 発法等によって築造された道路。 |
| 法第42条第1項第3号の道路（1項3号道路） | 基準時（建築基準法施行時）に現に存在し、一般通行されていた幅員4メートル以上の道です。 |
| 法第42条第1項第4号の道路（1項4号道路） | 都市計画道路等で２年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。 |
| 法第42条第1項第5号の道路（位置指定道路） | 私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。 （一般に「位置指定道路」と呼ばれています。） |
| 法第42条第2項の道路（2項道路） | 基準時に現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものです。 |
| 建築基準法以外の道（法外の道） | 建築基準法に規定されていない道です。現況が道路状の形態であっても、上記の規定に当てはまらないと建築基準法以外の道ということになります。 |
以上のように建築基準法上の道路にはいくつか種類があります。
簡潔に言うと、４ｍもしくは６ｍある道路は42条1項道路の可能性が高いです。４ｍ未満の道路の場合は、42条２項道路の可能性があるとご理解いただければと思います。
未接道・無接道のケース
未接道物件（無接道）になるケースは主に4つあります。
①ご所有不動産に接している道路が４ｍ未満の場合
４ｍ未満でも建築基準法上の道路であれば再建築可能です。ただし、条件がございます。
②道路に接している敷地（間口）の長さが2m未満
「接道義務」に原則４ｍ以上の道路に２ｍ接した土地と記載があるため、２ｍ未満の場合は未接道となります。
③旗竿地で、通路部分の途中に2m未満のところがある
「道路に2m以上接している」というのは、接している部分が2m以上あればいいわけではありません。旗竿地の場合、建物が建っている敷地までいわゆる通路部分は2m以上であることが必要です。そのため、路地状の部分が一部でも2m未満の場合、間口が2m以上道路に接していても、未接道となるので注意が必要です。
④袋地(囲繞地)
こちらは主に無接道と呼ばれる敷地です。
無接道とは、他人の土地に囲まれている状態で、隣地の土地等を通路として使用している方が多いです。この場合、無接道ですので、当然接道義務は果たしていません。
以上が主な、未接道・無接道のケースになります。
まとめ
未接道・無接道の不動産であるかどうかを、ご自身でご確認することで、ご所有不動産の相場や状況を詳しく理解できるかと思います。
また、ご不明な点等ありましたら、無料でご相談を承っておりますので、ご連絡いただければと思います。
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