共有物件について

共有物件とは、どのような不動産を指すのでしょうか。一般的な不動産との違いや、共有物件の所有者ができることできないことを以下で説明していきます。

一般的には、１つの不動産には１人だけ所有者がおり、その状態を単独名義といいます。一方、１つの不動産を複数の所有者で共有する状態を共有名義といい、その物件を「共有物件」といいます。例えば、

• 夫婦で資金を出し合って家を購入する
• 相続で不動産を取得し、他の相続人とその不動産を共有する

上記のような場合、共有状態になります。

共有名義・単独名義とは

共有物件について調べていくと、よく目にする名義に関しての用語があります。それが「共有名義」と「単独名義」です。

• 共有名義……１つの不動産を複数人で所有している状態を表す
• 単独名義……１つの不動産を1人（＝単独）で所有している状態を表す

上記のような意味になります。

単独名義で不動産を所有した場合、売却や抵当権の設定など自由に行うことができます。
しかし、共有名義の不動産に対してはその共有者単独でできる行為が限定されてしまいます。物件自体の売却や抵当権の設定などが一例です。（詳細は後述しています）

不動産の価値自体は単独名義でも共有名義でも変わりはありませんが、自分１人の意思だけで自由に扱える単独名義の不動産と共有名義の不動産とでは、市場価値に影響を及ぼす可能性が非常に大きいです。

共有者単独でできることとできないこと

所有者が複数人いる為、その共有物件に対して行う行為の種類によっては、単独でできるものとそうでないものがあります。

共有者単独で実施可能

1. 保存……不動産の現状を維持する為、物件を修繕したり不法占拠者を追い払うこと
2. 使用……その物件に住むこと（物件全体を使用すること）

共有者の持分割合の過半数の同意が必要

1. 利用……物件を短期間貸し出すこと
2. 改良……物件の改修などをすること（大規模改修も含む）

共有者全員の同意が必要

1. 処分……物件の売却や抵当権の設定、借地借家法が適用される賃貸借契約を締結すること

尚、共有者の持分割合とは、各共有者がもつ不動産への権利の割合のことをいいます。
例えば、１つの物件に対して３分の１の持分割合を保有している共有者は、その物件に対して３分の１の権利を所有しているということになります。

最後に

本ページでは述べていませんが、例えば夫婦で不動産を共有した場合は、住宅ローン控除や売却時の特別控除を二重で受けられる等のメリットがあります。ただし、上記で述べたように、共有物件は単独で行える行為に制限があり、その理由の為に市場価値は低くなりやすい傾向にあります。不動産の共有や共有物件の購入を検討している場合は、メリットデメリットを理解し、自分にとって有益な不動産となるかを考えて、慎重に判断することが重要です。