任意売却とは

不動産を売却するには、任意売却という売却方法がありますが通常の不動産売却とは何が違うのでしょうか。

ここでは住宅ローン返済が滞った場合の自宅売却の方法としての任意売却について解説します。

住宅ローンを組んで自宅を購入した場合、経済的理由などから住宅ローンの返済が困難になることがあります。
数ヵ月返済できずに何も対策を打たなければ、住宅ローンの債権者である金融機関の申し立てにより、自宅は競売にかけられてしまいます。

任意売却とは住宅ローンの返済が困難になった場合に、住宅に設定された抵当権の抵当権者である金融機関との話し合いのもと、競売手続きによらないで自宅を売却し、その売買代金によって残債務を返済する方法です。

金融機関の許可を得られて任意売却が可能になれば、依頼を受けた不動産会社により自宅を市場で売却することが出来ます。

任意売却は競売を回避するための方法ですが、任意売却を行うには住宅ローン滞納後、ある程度早い段階で金融機関と交渉する必要があります。
競売手続きが進んでしまうと任意売却が出来なくなる恐れがあります。

これまで、任意売却の概要について解説してきましたが、任意売却したくてもそれが難しいケースがあります。
どのような場合に任意売却が難しくなるのか、いくつかの事例をご紹介します。

金融機関の同意が得られない

任意売却はあくまでも債権者である金融機関の承諾を得られた場合に可能となる方法です。
一切、任意売却を認めないという金融機関や、認めてもらうための交渉が難しかったり、認めてもらうために厳しい条件を出してくる金融機関もあります。

また金融機関との関係が著しく悪化している場合も任意売却が難しくなります。

競売の手続きが進んでしまった場合

任意売却を行うには住宅ローン滞納後、ある程度早い段階で金融機関と交渉する必要があります。

競売手続きが進んでしまうと任意売却が出来なくなる恐れがあります。
一般的には裁判所の競売開始決定が出された後、「入札」が開始してしまうと金融機関と交渉しても任意売却に同意してくれないケースが多くなります。

税金の滞納があり差押登記がされている

税金を滞納して役所により不動産を差し押さえられてしまった場合です。

特に滞納している税金が高額になるほど任意売却が難しくなります。

この場合、他の債務が滞っていても最優先で滞納税金を返済して差押を外してもらうか、滞納税金が少額で任意売却の売却代金から税金の支払いが可能な場合は任意売却が可能になることもあります。