借地権とは

不動産取引にまつわるトラブルは多々ありますが、なかでも多いのが借地権に関してのトラブルです。
トラブルになる原因の一つには、借地権に関する情報や知識の数なさがあるようです。
ここでは一般の方にはあまり馴染みのない借地権について解説します。

借地権とはどんな権利なのか？

借地権とは、他人の土地に対し生ずる権利で、建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利のことです。
借地借家法において借地権とは「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。」と定められていますが、建物を建てるために土地を借る際、地上権契約が締結されることはほとんど無く、借地権契約を締結することがほとんどです。
借地権といえば一般的に賃借権のことを指しています。

旧法と新法について

前述したように、借地権は借地借家法によって定められた権利です。
借地権について定められた法律は平成４年８月１日に改正がされています。地主と借主の間で借地権契約が締結されたのが平成４年７月３１日以前か平成４年８月１日以降かによって適用される法律が異なります。
改正以前の法を「旧法」、改正後の法を「新法」とし、改正前に契約された借地については契約更新がされても自動的に新法が適用されることはありません。新法を適用させるには当事者間での新たな契約の結び直しが必要になります。
旧法は、借主の権利が強く保護されているという点が特徴として挙げられます。そのため、地主は正当な理由がないかぎり、借主に対し土地を明け渡しするよう請求することができないとされています。
これに対し、新法では旧法と比較すると地主の権利も保護しており、地主からの借地契約の更新拒絶の要件が具体的に明記されています。

借地権の種類

現在の借地借家法が制定されたことにより、5種類の借地権が定義されました。

普通借地権

契約更新のない「定期借地権」に対して、契約当時から契約の更新を前提として設定される借地権です。契約更新期限がきて際、地主の側に契約更新を拒絶できる正当の事由がなければ、借地人が望む限り自動的に借地契約は更新される権利です。

定期借地権

借地権の存続期間を５０年以上として契約する借地権です。契約の更新がなく契約終了時には借主は土地を更地にして返還する義務があります。

事業用定期借地権

事業用建物を所有する目的で契約するので居住用建物を目的として契約することは出来ません。契約期間は10年以上50年未満として契約し、契約の更新は出来ません。

建物譲渡特約付借地権

契約終了時に地主が借地上の建物を買い取るという内容で借地権契約をします。借地権の契約期間は30年以上で契約しますが、契約終了時に、地主は借地人の所有する建物を相当の対価で買い取るという特徴があります。

一時使用目的の借地権

仮設住宅やプレハブ小屋などの臨時設備の設置を目的して契約する借地権で、契約の更新はありません。