底地について

このページでは、底地とはどういった不動産なのか分かりやすく説明していきます。内容を理解した後は、底地に関する良い点・悪い点もご紹介します。一般的には、底地は「売るのが難しい不動産」というイメージがありますが、まずは底地について正しく理解し、土地の売却や運用の参考にしてください。

底地の定義

借地権が設定されている宅地（住宅用の土地）のことを底地といいます。その底地を所有する権利は「底地権」と呼ばれ、その土地の建物を所有・使用する権利のことです。底地を所有しているということは、その土地は自分のものですが、そこにある建物は自分の所有物として使用することも第三者に売り渡すこともできません。 上記の理由により、１つの底地に関して、所有者（地主）と借地人の権利が存在するので、権利関係が複雑になります。通常の不動産と異なる点が多数あり、所有者が自由に土地を使用することができないため「不完全所有権」と表現される場合もあります。

底地の良い点＝収益性があること

底地について「不完全所有権」と説明しましたが、底地にもメリットがあります。それは、収益性があることです。得られる主な収益は以下の通りとなります。

①地代

底地を借りている人から支払われる土地の使用料のことです。貸主と借主が合意すれば、状況に応じて金額を改定することも可能です。

②更新料

借地契約を更新するときに借地人に請求して得られるものです。金額の目安は、その土地の時価3％から5％程度となります。

③承諾料

底地にある建物を借地人が第三者に売り渡す際には地主の承諾が必要となり、その際に承諾料を得ることができます。一般的には、借地権の10％が金額の目安となります。

上記は、底地の収益性について記述しましたが、「修繕等をする必要がない」「空き家になってしまうリスクがない」等の収益以外のメリットもあります。

底地の悪い点＝売却が容易ではない

一般的な不動産と比較し、買い手が見つかりにくいことが底地のデメリットです。複雑な権利関係の存在や、土地を所有していながらも自由に使うことができないという点から、売却額にも影響を及ぼすことがあります。借地人に売却する際は、底地価格の50％程度となり、不動産業者に売却する際は価格の10％ほどになってしまうことがあります。（底地の形状等の条件により異なります）

最後に

底地とは、借地権が設定されている宅地（住宅用の土地）のことを指し、所有者でありながら、その土地にある建物は自分の所有物として使用することも売却することもできません。このことから、不動産としての価値は低くなる傾向にあります。しかし先述した通り、底地は継続的に安定した収益が得られるという利点があります。多大な労力や時間を費やしても売却すべきかどうかを慎重に判断することが重要です。