瑕疵問題について

不動産の売却を行う際には、売主は大きな責任の一つとして瑕疵担保責任を負わなければならないとされています。なお、2020.4.20の民法改正により現行法では契約不適合責任とされています。

瑕疵とは

瑕疵とは、不動産の欠陥や不具合のことを指し、備えているはずの性能や品質が損なわれていることを示します。
具体的には雨漏り、シロアリの被害、給排水管設備の不具合、耐震強度不足などが挙げられ、売買の目的である不動産に通常では見つからない隠れた欠陥があったとき、売主が買主に対して負う責任を瑕疵担保責任といいます。

責任を負う期間

一般的には売主は不動産の引き渡しから３カ月程度の期間で責任を負うとされ、瑕疵が見つかった場合には物件の補修費用の負担や損害賠償に応じなければなりません。また、設備についての責任を負う期間は１週間とされています。

瑕疵に関する民法改正

2020年4月1日から改正民法が施行されることとなり、不動産売買においてトラブルに発展することが少なくない瑕疵担保責任についても改正がなされました。
この民法改正により、これまで瑕疵担保責任として取り扱われていた事項は「契約不適合責任」として取り扱われることになりました。
瑕疵担保責任は、気づかなかった欠陥があった場合でも売主の責任として買主を保護することが目的です。一方、契約不適合責任では、契約の内容に合わないものを売った時には売主が責任を負うというものであり、契約書に書かれている内容に適合しているかが重要になります。この「契約不適合責任」においては、従前の瑕疵担保責任で認められていた解除権、損害賠償請求権に加えて、追完（目的物の修補、取替え、不足部分の引渡し）請求権、代金減額請求権が民法上認められています。
問題のある個所について売主が買主に伝えることは改正前と後とで違いはありません。しかし、「雨漏りしたことのある箇所や頻度」、「腐食が見られる箇所や程度」など契約書に記載する内容についてはこれまで以上に慎重に細かく検討していく必要があるでしょう。

不動産売買で大切なこと

不動産売買は、売主さんと買主さんが納得して取引をすることでトラブルを防ぐことにつながります。売主は売却する物件について買主にどんなに細かいことでもきちんと説明する義務があります。欠陥を告げると売却に不利になると考えることがあると思うが、瑕疵を知っていたにもかかわらず買主に伝えておらず発覚した場合には、損害賠償を求められることや契約の解除につながるなど大きなトラブルに発展してしまします。
買主にとってデメリットになってしまう内容を、事前にきちんと説明をして、買主の了解をとっていればトラブルになることはありません。