不動産売却と税金

ここでは、売主が知っておきたい不動産を売却した時にかかる税金についてお伝えします。
不動産を売却すると、利益がある場合に限り、所得税と住民税が課税されます。
売却する際の税金についての考え方は、不動産を購入した時の金額と、不動産を売却した時の金額を比べて、どのくらいの儲けがあるかをみます。以下で詳しくみていきましょう。

売却時にかかる譲渡所得税

不動産を売却し利益を得ると、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税とは、不動産の譲渡益に対して課税される税金のことです。またここでいう利益とは、目的物である不動産を取得する際にかかった費用と売却で譲渡する際にかかった費用を差し引いた残りの金額のことをいいます。譲渡所得税は給与所得などとは切り離されて計算され、住民税や所得税が課税対象です。
譲渡所得は次のような計算式から求めることができます。

収入金額－（取得費用＋譲渡費用）=譲渡所得

• 例）7000万円で売却－（4500万円で購入＋譲渡の費用500万円）➡2000万円の儲け
  ここででた2000万円が譲渡所得となります。この2000万円に対して住民税と所得税が課税されます。

• ※収入金額…売った時の金額
  取得費…建物や土地の購入費用と仲介手数料や設備費など買った時の金額
  譲渡費用…仲介手数料や建物解体費など売った時にかかる費用

売却をすると健康保険料が１年間あがる？

不動産売却をすると国民健康保険料が上がるということに注意が必要です。国民健康保険の保険料は昨年の所得に応じて決まります。無職の人や自営業の人には、給料のような決まった収入がなく保険料の算定基準がないため、所得の種類などは関係なく、その世帯の所得と判断されます。こうした人たちが加入している国民健康保険の場合は、不動産売却という一時的な利益も、その世帯の所得として計算するため、翌年の保険料（１年間）が上がってしまうのです。
国民健康保険料に影響が出るのは、以下の場合です。

売却代金－（取得費用＋譲渡費用）＝利益が出た場合

ここで利益が出ると、翌年の国民保険料が上がってしまうと同時に不動産譲渡所得がかかるという点に注意してください。

ここまでで述べたように、不動産売却時の税金についての考え方は、基本的には、購入した時の金額と売却した時の金額を比べて、儲けがでている場合に税金がかかります。儲けがでていないのなら税金はかからないと考えていいでしょう。しかし、判断が難しい場合には、減価償却の金額次第で税金がでるかもしれないので、慎重に考えなければいけません。ご自身で判断するとリスクが伴う恐れもありますので、専門家に相談するのが良いかと思います。